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Architekt für Hausumbau und Renovierung 2026 — Kosten, wann nötig, wie finden
Was kostet ein Architekt für Umbau oder Renovierung in Deutschland 2026? Wann ist ein Architekt Pflicht, wann sinnvoll? Stundensätze, Festpreis, HOAI-Richtwerte für Bestandsgebäude.
Umbau vs. Renovierung — der Unterschied zählt für den Architekten
Bevor Sie über Architektenkosten nachdenken, hilft eine Begriffsklärung:
| Begriff | Was gemeint ist | Architektenrelevanz | |---------|-----------------|---------------------| | Renovierung | Schönheitsreparaturen, kein Eingriff in Konstruktion | Oft kein Architekt nötig | | Modernisierung | Technische Aufwertung (Heizung, Dämmung, Fenster) | Energieberater oft wichtiger als Architekt | | Umbau | Strukturelle Veränderungen (Wände, Grundriss, Nutzungsänderung) | Architekt meist sinnvoll oder Pflicht | | Erweiterung/Anbau | Neubau am Bestand (Anbau, Aufstockung) | Architekt fast immer nötig |
Wann ist ein Architekt für Umbauarbeiten Pflicht?
Ein Architekt (als Entwurfsverfasser mit Kammermitgliedschaft) wird gesetzlich benötigt bei:
- Vorhaben, die eine Baugenehmigung erfordern (§ 43–52 MBO; Details je Landesbauordnung)
- Nutzungsänderungen (aus Büro wird Wohnen usw.)
- Strukturellen Veränderungen, die den Standsicherheitsnachweis berühren
Für reine Innenrenovierungen ohne Konstruktionseingriff ist kein Architekt gesetzlich vorgeschrieben.
Faustregel: > Wenn Sie für das Vorhaben eine Baugenehmigung brauchen, brauchen Sie auch einen Architekten als Entwurfsverfasser.
Was kostet ein Architekt für Umbau und Renovierung? (2026)
Nach HOAI: Umbau- und Modernisierungszuschlag
Die HOAI 2021 sieht für Umbauten einen Umbauzuschlag von 20–33 % vor (§ 36 HOAI), da die Planung im Bestand aufwändiger ist als beim Neubau:
- Bestandsaufnahme und Bauforschung
- Unbekannte Konstruktionen und Überraschungen im Bestand
- Koordination zwischen Abriss und Neubau im laufenden oder bewohnten Objekt
Richtwerte für typische Umbauten (Honorarzone III, 2026)
| Umbaumaßnahme | Baukosten | Honorar inkl. 25 % Zuschlag (Richtwert) | |---|---|---| | Küchen-/Baderneuerung mit Grundrissvereinfachung | 30 000–60 000 € | 3 000–7 000 € | | Grundrissänderung EG (tragende Wände) | 20 000–50 000 € | 2 500–6 000 € | | Dachgeschossausbau | 60 000–150 000 € | 8 000–20 000 € | | Anbau (25–50 m²) | 100 000–200 000 € | 12 000–26 000 € | | Aufstockung / Dachgauben | 80 000–200 000 € | 10 000–26 000 € | | Vollsanierung (Fassade, Dach, Heizung, Innen) | 150 000–400 000 € | 18 000–50 000 € |
Stundensatz statt HOAI
Bei kleineren Planungsleistungen arbeiten viele Architekten auf Stundenbasis:
| Bürogröße | Stundensatz 2026 | |-----------|-----------------| | Freier Architekt / Zzp | 80–120 € / Std. | | Kleines Büro (2–5 Personen) | 95–140 € / Std. | | Mittelgroßes Büro | 110–160 € / Std. |
Eine Bestandsaufnahme (Aufmaß) dauert je nach Objektgröße 4–20 Stunden; die Planung eines einfachen Grundrissumbaus 15–40 Stunden.
Was macht ein Architekt beim Umbau — und was nicht?
Typische Leistungen im Umbau-Auftrag
- Bestandsaufnahme — Aufmaß, Baualtersfeststellung, ggf. Bausubstanzkartierung
- Schadstoffkartierung koordinieren — Asbest, PAK, PCB in Bestandsgebäuden ab ca. 1975–1995 häufig vorhanden; Architekt beauftragt Gutachter
- Umbaukonzept und Entwurf — Vorentwurf, Entwurfsplanung, Ausführungsplanung
- Baugenehmigung (wenn erforderlich) — Antragsstellung, Behördenkommunikation
- Ausschreibung und Vergabe — Leistungsverzeichnis erstellen, Angebote einholen
- Bauleitung / Objektüberwachung — Koordination der Handwerker, Abnahme
Was Architekten typischerweise NICHT übernehmen
- Statikberechnungen (separater Tragwerksplaner, oft in Koordination mit Architekt)
- Elektrische Fachplanung (Elektro-Ingenieur)
- Haustechnik / HLS (TGA-Planer für größere Objekte)
- Schadstoff- und Bodenuntersuchungen (Gutachter)
Für kleine Umbauten übernimmt der Architekt oft die Koordination dieser Gewerke informal — bei größeren Projekten sind separate Fachplaner sinnvoll.
Wie finde ich den richtigen Architekten für meinen Umbau?
Architektur-Kammern und Verbände
- BDA (Bund Deutscher Architektinnen und Architekten): Qualitätsorientierte Büros, häufig in Umbau und Denkmal spezialisiert
- Architektenkammer Ihres Bundeslands: Offizielles Mitgliederverzeichnis, Verifikation der Zulassung
- Houzz Deutschland: Portfolio-basierte Suche, Referenzfotos und Bewertungen von Umbau-Projekten
Worauf bei der Auswahl achten?
- Umbau-Referenzen — Zeigen Sie Ihren geplanten Umbautyp (Dachausbau, Grundrissänderung, Anbau) und fragen Sie nach vergleichbaren realisierten Projekten.
- Erfahrung mit dem Bauamt Ihrer Gemeinde — Genehmigungsverfahren unterscheiden sich stark regional. Ein ortskundiger Architekt vermeidet Nachforderungen.
- Erfahrung mit dem Baualter Ihres Hauses — Ein Umbau in einem Gründerzeithaus aus 1900 erfordert andere Kenntnisse als ein Bungalow aus 1975.
- Denkmalschutz-Kenntnisse — Falls Ihr Objekt unter Denkmalschutz steht, brauchen Sie einen Architekten mit Erfahrung im Denkmalbereich.
Häufige Kostenfallen beim Umbau ohne Architekt
- Unerkannte Schadstoffe — Asbest in alten Bodenbelägen, PCB in Fugenmasse, Blei in alten Leitungen. Ein Architekt koordiniert die Schadstoffkartierung vor Baubeginn.
- Fehlende statische Prüfung — Beim Entfernen vermeintlich nicht-tragender Wände kann das Haus instabil werden. Ohne Architekt/Statiker oft erst nach dem Abbruch erkannt.
- Baugenehmigungspflicht nicht erkannt — Ein Umbau ohne Genehmigung (obwohl genehmigungspflichtig) kann zur Rückbauanordnung führen.
- Mängelansprüche schwer durchzusetzen — Ohne Leistungsverzeichnis und Abnahmeprotokoll (Architektenleistung Phasen 6–8) ist die Rechtslage bei Handwerkermängeln deutlich schlechter.
Wie archi.sulerr.com hilft
Wir erstellen auf Basis Ihrer Projektdaten ein detailliertes Umbau-Briefing, das Architekten direkt als Grundlage für eine Kosteneinschätzung und Auftragsklärung nutzen können. Das spart Ihnen das erste Abstimmungsgespräch und macht Angebote vergleichbar.
Honorarrichtwerte nach HOAI 2021 mit Umbauzuschlag. Individuelle Vereinbarungen möglich. Stand: Mai 2026.