archi.sulerr

Проєктна документація для приватного житла в Німеччині

Від безкоштовної концепції до повного Bauantrag — підготовка ШІ, перевірка інженером, підпис архітектора з Architektenkammer відповідної землі.

Німеччина · DE

Розпочати бриф для НімеччиниЯк це працює

Нормативне поле

Німецьке житлове будівництво стоїть на двох рівнях: федеральне Bauplanungsrecht (BauGB) регулює землекористування, а Bauordnungsrecht — Landesbauordnung (LBO) — регулює саме будівництво. Один BauGB, але 16 різних LBO: BayBO, BauO NRW, BauOBln тощо. Процедура, відстані до сусідів, межі пожежної безпеки й документи різняться по землях.

За BauGB те, що дозволено на ділянці, залежить від того, чи вона у gequalifizierter Bebauungsplan (§ 30), у непланованому внутрішньому ареалі (§ 34, з вимогою einfügen) чи поза (§ 35). Перший крок — читати Bebauungsplan або оцінити § 34 — інколи через письмову Bauvoranfrage.

Стандартна заявка — Bauantrag. Багато LBO пропонують vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren для одноквартирних будинків. Деякі землі дають Genehmigungsfreistellung для ділянок у gequalifizierter Bebauungsplan без конфліктів — швидше, але вся відповідальність на архітекторі.

Енергоефективність — Gebäudeenergiegesetz (GEG), що з 1 листопада 2020 консолідував EnEG, EnEV та EEWärmeG. GEG обмежує первинну енергію, envelope і вимагає частку відновлюваного тепла. Розрахунок — DIN V 18599; на завершення видається Energieausweis.

Bauantrag вирішується приблизно за 2–4 місяці, дуже залежно від землі і Bauamt. Спрощений шлях часто швидший. Leges — за Verwaltungskostengesetz землі. Зверніть увагу: обов'язкові деталі завжди в актуальній LBO та практиці локального Bauamt.

Типовий обсяг

Для Bauantrag пакет зазвичай охоплює (залежно від LBO):

  • Lageplan, часто amtlicher Lageplan з печаткою öbVI
  • Bauzeichnungen 1:100: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
  • Baubeschreibung за шаблоном землі
  • Statistische Angaben (WoFlV, BGF/NGF за DIN 277, BRI)
  • Standsicherheitsnachweis від Tragwerksplaner
  • Brandschutznachweis за LBO — часто самосертифікований для GK1/GK2
  • GEG-верифікація за DIN V 18599
  • Schallschutznachweis за DIN 4109
  • Wärmebrückennachweis за DIN 4108 Beiblatt 2
  • Entwässerungsplan і підключення
  • Заява про Bebauungsplan або § 34 BauGB

Типовий графік

Від брифу до Baugenehmigung — 4–7 місяців:

  1. Бриф, Bebauungsplan-check, опц. Bauvoranfrage

    Орган

    Читання Bebauungsplan або оцінка § 34. За потреби Bauvoranfrage. 2–6 тижнів.

  2. Entwurfsplanung (LPH 3)

    Архітектор

    Схема і детальний дизайн у межах envelope. 4–8 тижнів.

  3. Genehmigungsplanung (LPH 4)

    Архітектор

    Bauantrag-пакет: креслення, Baubeschreibung, статика, Brandschutz, GEG, Schallschutz, Lageplan. 3–5 тижнів.

  4. Bauamt-розгляд

    Орган

    Рішення — 6–16 тижнів залежно від землі та складності.

  5. Roter Punkt і старт

    Замовник

    Видається Roter Punkt / Baufreigabe. Призначається Bauleiter; Bauamt може інспектувати на визначених етапах.

Поширені помилки

Найчастіші провали:

Трактування однієї LBO як універсальної

Abstandsflächen, гаражні правила, балкони — різняться по землях. Копія баварського рішення в NRW = перша відмова Bauamt.

Ігнорування § 34 BauGB einfügen

Без gequalifizierter Bebauungsplan проєкт має einfügen — пасувати контексту. Сучасний куб поруч з рядом 1960-х двосхилих може бути відхилений на планувальних підставах.

Помилка GEG на частці ВДЕ

GEG вимагає мінімум ВДЕ у теплопостачанні. Газовий Brennwert без компенсації теплопомпою або PV-T може провалити GEG, навіть з добрими U.

Lageplan не amtlich

Багато Bauämter вимагають Lageplan від öbVI, не CAD-план з Kataster-експорту. Виявлення при поданні — мінус 2–4 тижні.

Genehmigungsfreistellung замість Bauantrag з Befreiung

Freistellung — лише за повної відповідності Bebauungsplan. Будь-яка Befreiung повертає Bauantrag.

Хто підписує

У Німеччині право підписувати як Entwurfsverfasser має тільки особа з Architektenliste однієї з 16 Architektenkammern. Членство — по землях. Standsicherheitsnachweis підписує окремо кваліфікований Tragwerksplaner. Ми працюємо з членами Kammer по регіонах.

РеєстрArchitektenkammer (по землях)

Що ми постачаємо на кожному рівні

Чотирирівнева модель у німецькій процедурі:

  • Рівень 0 — Безкоштовна концепція

    ШІ-чернетка за 30 хв: об'єм, плани, GEG-стратегія, кошторисний діапазон. Без підпису.

  • Рівень 1 — Передзаявний пакет

    Ескіз для Bauvoranfrage. Перевірено інженером.

  • Рівень 2 — Дозвільний пакет

    Повний Bauantrag для Bauamt, підпис партнера Kammer.

  • Рівень 3 — Будівельний пакет

    Tier 2 + Ausführungsplanung (LPH 5), Detailplanung, координація з Tragwerksplaner і TGA.

Порівняти рівні та ціни →

Поширені запитання — Німеччина

›Яка LBO стосується мого проєкту?

LBO землі, де розташована ділянка. 16 LBO різняться по відстанях, межах пожежної безпеки й процедурах. Підтверджуємо LBO та практику Bauamt на брифі.

›Що таке GEG?

Gebäudeenergiegesetz консолідував EnEG, EnEV та EEWärmeG. Для нового житла обмежує первинну енергію, envelope і вимагає частку ВДЕ. Розрахунок — DIN V 18599, документ — Energieausweis.

›Що таке Bauvoranfrage?

Bauvoranfrage просить Bauamt письмово зафіксувати конкретне планувальне питання — наприклад чи дозволено 9 м гребня — до Bauantrag.

›Коли Genehmigungsfreistellung?

Деякі LBO дозволяють freistellung у gequalifizierter Bebauungsplan без Befreiung. Швидше, але архітектор бере більше відповідальності.

›Чому підпис члена Architektenkammer?

Німецьке право обмежує право підпису Entwurfsverfasser особами з Architektenliste відповідної Architektenkammer.

Готові розпочати бриф для Німеччини?

Заповніть калькулятор брифу — за 30 хв повернемо безкоштовну концепцію Рівня 0 із чітким шляхом до Bauantrag.

Розпочати бриф для Німеччини← Усі юрисдикції