archi.sulerr

Dokumentacja projektowa dla domów jednorodzinnych w Niemczech

Od bezpłatnej koncepcji do pełnego Bauantrag — AI, inżynier, podpis architekta z Architektenkammer właściwego kraju związkowego.

Niemcy · DE

Rozpocznij brief dla NiemiecZobacz jak to działa

Ramy prawne

Niemieckie budownictwo mieszkaniowe to dwa poziomy: federalne Bauplanungsrecht (BauGB) reguluje użytkowanie, a Bauordnungsrecht — Landesbauordnung (LBO) — samo budowanie. Jedno BauGB, ale 16 LBO: BayBO, BauO NRW, BauOBln itd. Procedura, odległości, granice pożarowe i wymagane dokumenty różnią się.

Pod BauGB: zgodność z qualifizierter Bebauungsplan (§ 30), niezaplanowanym wnętrzem (§ 34 — einfügen) lub na zewnątrz (§ 35 — tylko uprzywilejowane). Pierwszy krok to Bebauungsplan lub ocena § 34, czasem przez Bauvoranfrage.

Standardowy wniosek to Bauantrag. Wiele LBO oferuje vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren. Niektóre kraje dają Genehmigungsfreistellung dla działek w qualifizierter Bebauungsplan bez konfliktów — szybciej, ale więcej odpowiedzialności po stronie architekta.

Energetyka — Gebäudeenergiegesetz (GEG) konsoliduje od 1 listopada 2020 r. EnEG, EnEV i EEWärmeG. GEG ogranicza energię pierwotną, kopertę i wymaga udziału OZE w cieple. Obliczenie wg DIN V 18599; przy odbiorze wystawia się Energieausweis.

Bauantrag — typowo 2–4 miesiące, mocno zależnie od kraju i Bauamt. Vereinfachtes Verfahren jest często szybsze. Leges wg Verwaltungskostengesetz kraju. Wiążące szczegóły zawsze w aktualnej LBO i praktyce lokalnego Bauamt.

Typowy zakres

Dla Bauantrag pakiet zwykle obejmuje (zależnie od LBO):

  • Lageplan, często amtlicher Lageplan z pieczęcią ÖbVI
  • Bauzeichnungen 1:100: rzuty, przekroje, elewacje
  • Baubeschreibung wg szablonu kraju
  • Statistische Angaben (WoFlV, BGF/NGF DIN 277, BRI)
  • Standsicherheitsnachweis od Tragwerksplaner
  • Brandschutznachweis wg LBO
  • Weryfikacja GEG wg DIN V 18599
  • Schallschutznachweis wg DIN 4109
  • Wärmebrückennachweis wg DIN 4108 Beiblatt 2
  • Entwässerungsplan i przyłącza
  • Oświadczenie o Bebauungsplan lub § 34 BauGB

Typowy harmonogram

Od briefu do Baugenehmigung — 4–7 miesięcy:

  1. Brief, Bebauungsplan-check, opc. Bauvoranfrage

    Organ

    Bebauungsplan lub ocena § 34. Bauvoranfrage w razie potrzeby. 2–6 tygodni.

  2. Entwurfsplanung (LPH 3)

    Architekt

    Koncepcja i projekt szczegółowy. 4–8 tygodni.

  3. Genehmigungsplanung (LPH 4)

    Architekt

    Bauantrag-pack: rysunki, Baubeschreibung, statyka, Brandschutz, GEG, Schallschutz, Lageplan. 3–5 tygodni.

  4. Bauamt

    Organ

    Decyzja — 6–16 tygodni.

  5. Roter Punkt i start

    Inwestor

    Wydanie Roter Punkt / Baufreigabe; wyznaczenie Bauleiter.

Częste pułapki

Najczęstsze błędy:

Jedna LBO jako uniwersalna

Abstandsflächen, garaże, balkony — różnią się per land. Kopia z BayBO do NRW = odrzucenie.

Ignorowanie § 34 BauGB einfügen

Bez qualifizierter Bebauungsplan projekt musi pasować do kontekstu — geometrycznie OK projekty bywają odrzucane planistycznie.

Błąd GEG na udziale OZE

Sam Brennwert bez pompy ciepła lub PV-T może nie spełnić GEG mimo dobrych U.

Lageplan nie amtlich

Wiele Bauämter wymaga stempla ÖbVI. CAD z Kataster = -2–4 tygodnie przy odkryciu.

Freistellung zamiast Bauantrag z Befreiung

Freistellung tylko przy pełnej zgodności z Bebauungsplan. Każda Befreiung wraca do Bauantrag.

Kto podpisuje

W Niemczech prawo do podpisu jako Entwurfsverfasser mają osoby z Architektenliste jednej z 16 Architektenkammern. Członkostwo jest per land. Standsicherheitsnachweis podpisuje Tragwerksplaner.

RejestrArchitektenkammer (per land)

Co dostarczamy na każdym poziomie

Czteropoziomowy model w niemieckiej procedurze:

  • Poziom 0 — Bezpłatna koncepcja

    AI w 30 minut: bryła, rzuty, strategia GEG, budżet. Bez podpisu.

  • Poziom 1 — Pakiet przed wnioskiem

    Pakiet szkicowy do Bauvoranfrage. Inżynier-review.

  • Poziom 2 — Pakiet pozwolenia

    Pełny Bauantrag dla Bauamt, podpis partnera Kammer.

  • Poziom 3 — Pakiet budowlany

    Poziom 2 + Ausführungsplanung (LPH 5), Detailplanung, koordynacja z Tragwerksplaner i TGA.

Porównaj poziomy i ceny →

Najczęstsze pytania — Niemcy

›Która LBO mnie dotyczy?

LBO kraju, w którym leży działka. 16 LBO różnią się odległościami, pożarówką i procedurami.

›Co to GEG?

Gebäudeenergiegesetz konsoliduje wcześniejsze ustawy energetyczne. Limit energii pierwotnej, minimum koperty, udział OZE.

›Co to Bauvoranfrage?

Pytanie do Bauamt o pisemne rozstrzygnięcie konkretnej kwestii planistycznej przed Bauantrag.

›Kiedy Genehmigungsfreistellung?

Tylko przy pełnej zgodności z qualifizierter Bebauungsplan bez Befreiung.

›Dlaczego architekt Kammer?

Prawo niemieckie ogranicza podpis Entwurfsverfasser do osób z Architektenliste Architektenkammer.

Gotowy na niemiecki brief?

Wypełnij kalkulator briefu — w 30 minut wrócimy z bezpłatną koncepcją Poziom 0.

Rozpocznij brief dla Niemiec← Wszystkie jurysdykcje